Điển hình thành công trên thị trường căn hộ giá rẻ

“Nếu vượt quá quy mô doanh thu 1.000 tỉ đồng thì bắt buộc sẽ phải thay đổi mô hình quản lý. Và một khi thay đổi mô hình quản lý thì sẽ có “nguy cơ” trở thành một công ty lớn. Khi đó, sẽ rất khó xây dựng được nhà giá rẻ”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, một điển hình thành công trên thị trường căn hộ giá rẻ, cho biết.

Lê Thành khi mới được thành lập (năm 2001) là một công ty xây dựng. Năm 2004, Công ty chính thức tham gia thị trường bất động sản. Điều khá lạ ở công ty này là các dự án chung cư đều ra đời một cách âm thầm, nhưng ra đến đâu thì bán hết đến đó. Giữa lúc lạm phát, lãi suất cao, giá bán cao nhất của Lê Thành cũng chưa quá 13 triệu đồng/m2.

Lô A1 chung cư Lê Thành gồm 134 căn hộ (phường An Lạc, Bình Tân, TP.HCM) được chào bán từ cuối năm 2007 với giá khởi điểm trung bình 7 triệu đồng/m2 và đã được bán hết chỉ trong vòng 3 ngày mở bán. Đến năm 2008 và 2009, các lô A2 và A3 được bán ra với giá trung bình 9 triệu đồng/m2. Không lâu sau đó, toàn bộ 396 căn hộ đã được đặt mua hết.

Lê Thành lại tiếp tục đầu tư xây dựng chung cư Lê Thành khu B ngay cạnh khu A. 4 block 16 tầng với 624 căn hộ của dự án này cũng đã được bán hết với giá từ 11-12 triệu đồng/m2 và đã bàn giao cho khách hàng vào cuối năm 2011. Như vậy, tính từ năm 2007 đến nay, tổng cộng Lê Thành đã đưa ra thị trường gần 1.200 căn hộ và đều đã được tiêu thụ hết.

Giá rẻ là một trong những lý do cho sự thành công của Lê Thành. Giá bán cao nhất từ dự án đầu tiên cho đến nay là chưa quá 13 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, giao nhà hoàn thiện). Trong khi đó, những dự án ở gần đó như NBB Garden do Công ty Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư có giá thấp nhất cũng là 14 triệu đồng/m2. Thậm chí, ngay trong thời kỳ thị trường bất động sản bùng nổ với hàng loạt dự án có giá tính bằng ngàn USD/m2 thì Lê Thành lại có những căn hộ chỉ 6 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, địa điểm xây dựng 2 dự án căn hộ Lê Thành A và Lê Thành B cũng tương đối thuận tiện về mặt giao thông: nằm tại phường An Lạc, quận Bình Tân, cạnh đại lộ Võ Văn Kiệt, cách trung tâm quận 1 không xa. Bên cạnh đó, vì đối tượng mua nhà mà Lê Thành nhắm đến là người có thu nhập trung bình nên diện tích căn hộ tại các dự án của Lê Thành cũng vừa phải. Phần lớn các căn hộ đều có diện tích 50 m2 (diện tích nhỏ nhất), 68 m2, 81 m2. Nghĩa là tổng số tiền phải trả cho mỗi căn hộ chỉ từ vài trăm triệu đồng, phù hợp với túi tiền của nhiều người.

Tại sao Lê Thành có thể xây dựng được những căn hộ giá rẻ, chất lượng tốt nhất là trong bối cảnh lạm phát, lãi suất cao? Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, đó là nhờ Công ty đã thực hiện quy trình xây dựng khép kín, tổ chức bộ máy tinh gọn để tiết giảm chi phí, đầu tư cuốn chiếu, hạn chế sử dụng vốn vay.

Hiện tại, các dự án của Lê Thành đều do Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Xây dựng Hồng Anh, một công ty thành viên của Lê Thành, đảm nhiệm từ khâu thiết kế, san lấp, đóng cọc dự án đến xây dựng hoàn thiện. Ông Nghĩa cho rằng việc xây dựng ở Lê Thành đơn thuần chỉ là làm công ăn lương, cố gắng hạn chế các chi phí phát sinh nếu giao cho các nhà thầu phụ làm.

Ngoài ra, Lê Thành luôn cố gắng thực hiện dứt điểm từng dự án cụ thể, chứ không làm dàn trải, nên nguồn vốn chủ yếu là vốn tự có và vốn huy động từ khách hàng. “Chi phí vay ngân hàng cho dự án chỉ chiếm 10%, chỉ có một dự án vay nhiều nhất là 15%. Như vậy, gần như chúng tôi không lệ thuộc vào biến động lãi suất ngân hàng và không bị gánh nặng lãi vay”, ông Nghĩa cho biết.

Với cách làm này, chi phí xây dựng thô một mét vuông căn hộ chỉ khoảng 5 triệu đồng. Cộng với các chi phí quản lý dự án, thiết kế dự án, lãi suất vay, tiền sử dụng đất, giá thành một mét vuông căn hộ của Lê Thành chỉ khoảng 8 triệu đồng/m2.

Bên cạnh việc tiết giảm chi phí, thực hiện quy trình khép kín, ông Nghĩa cho biết một yếu tố khác giúp Lê Thành có thể đưa ra giá bán rẻ là Công ty chấp nhận mức lợi nhuận thấp, hiện chỉ từ 10-15%.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là với mức lợi nhuận như vậy, liệu chủ đầu tư có đủ tiền để tiếp tục đầu tư dự án chung cư mới hay không.

Trên thực tế, tiền thu được từ việc bán dự án không đủ để chủ đầu tư tiếp tục đầu tư vào một dự án tương tự (dù vẫn có lợi nhuận từ dự án đã bán được). Nguyên nhân là giá đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công luôn tăng. Ông Nghĩa cũng thừa nhận cái khó này và cho biết cách làm của Lê Thành là khi đang bán một dự án thì trích ra ngay một phần tiền mua đất để dành cho một dự án khác. Và tất nhiên khi xây dựng dự án mới này, Công ty cũng sẽ lập biểu giá mới.

Lê Thành đang có 4 dự án với quy mô từ 2-3 ha, dự kiến sẽ được triển khai trong vòng 5 năm nữa. Theo kế hoạch, mỗi năm Công ty sẽ đưa ra thị trường 1 dự án.

Có thể thấy chỉ có giai đoạn đầu, Lê Thành mới phải mất hơn 3 năm để có dự án đầu tiên, nhưng kể từ đó, mỗi năm Lê Thành cho ra một dự án mới. Khi dự án này bán xong thì đã có dự án khác ép cọc sẵn và dự án kế tiếp nữa san lấp mặt bằng.

Dù mới chỉ bàn giao xong dự án Lê Thành B, nhưng đến tháng 4.2012 Công ty dự kiến sẽ mở bán tiếp dự án Lê Thành Twin Towers với giá 14 triệu đồng/m2 tại quận Bình Tân, gần khu vui chơi giải trí Đầm Sen. Tiếp đó, cuối năm 2012 Lê Thành sẽ tiếp tục tung ra dự án chung cư Lê Thành Tân Tạo với giá bán dự kiến 10 triệu đồng/m2.

Theo ông Nghĩa, nhờ chủ động trong quy trình xây dựng, Lê Thành có thể thực hiện xoay vòng dự án để tạo nguồn thu ổn định. Theo cách tính của ông Nghĩa, với lợi nhuận 15% mỗi dự án và một dự án được thực hiện trong một năm và đạt doanh số 600 tỉ đồng thì doanh nghiệp cũng đã được 90 tỉ đồng lợi nhuận/năm. Năm 2011 doanh thu của Lê Thành là 700 tỉ đồng. “Với một doanh nghiệp có vốn điều lệ 100 tỉ đồng, tôi nghĩ con số lợi nhuận như vậy là quá tốt”, ông nói.

Không chỉ giới hạn mức lợi nhuận, Lê Thành cũng tự đặt ra tốc độ tăng trưởng không cao, chỉ khoảng 10%. Ông Nghĩa lý giải, cách quản trị của Lê Thành là của doanh nghiệp nhỏ, nên chỉ giới hạn quy mô doanh thu dưới 1.000 tỉ đồng. Nếu vượt quá con số này thì bắt buộc sẽ phải thay đổi mô hình quản lý. Và một khi thay đổi mô hình quản lý thì sẽ có “nguy cơ” trở thành một công ty lớn. Khi đó, sẽ rất khó xây dựng được nhà giá rẻ.

“Tôi không có tham vọng trở thành doanh nghiệp lớn hay đại chúng. Định hướng của Lê Thành là xây dựng nhà giá rẻ. Và chỉ cần đảm bảo việc làm cho 500 nhân viên và phát triển một cách ổn định là đủ”, ông nói.